In dieser Woche legten die glo­balen Akti­en­märkte zu, da Zins­er­hö­hungs­fan­ta­sien der Zen­tral­banken wieder in den Hin­ter­grund rückten und statt­dessen der Fokus auf starken Unter­neh­mens­ge­winnen lag. Dies führte zu einer posi­tiven Stim­mung an den Märkten.

In Deutsch­land gibt es jedoch einen Stim­mungs­ab­sturz in der Wirt­schaft. Laut dem ifo-Institut sank das Geschäfts­klima über­ra­schend auf 88,5 Punkte im Juni, der zweite Rück­gang in Folge. Es schwä­chelt ins­be­son­dere die Indus­trie und gefährdet die deut­sche Konjunktur.

Eine wei­tere inter­es­sante Ent­wick­lung ist der Ren­di­te­ab­stand (Spread) zwi­schen 2- und 10-jäh­rigen Bun­des­an­leihen, der mit 0,84 Pro­zent­punkten ein 31-Jahres-Hoch erreichte. Dies wird als “inverse Zins­kurve” bezeichnet und deutet darauf hin, dass die Zinsen in abseh­barer Zeit wieder deut­lich sinken könnten. Nied­rige Zinsen sind vor­teil­haft für die Kapi­tal­märkte, da es attrak­tiver wird in risi­ko­rei­chere Anlagen wie Aktien zu investieren.

Immo­bi­li­en­preise in Deutsch­land im Sinkflug

Die Immo­bi­li­en­preise in Deutsch­land sind zuletzt so stark gesunken, wie seit mehr als zwanzig Jahren nicht mehr. Im ersten Quartal dieses Jahres sanken die Preise um durch­schnitt­lich 6,8 % gegen­über dem Vor­jah­res­quartal. Sowohl in den Städten als auch in den länd­li­chen Regionen waren Preis­rück­gänge zu verzeichnen.

Diese Ent­wick­lung ist aus finanz­ma­the­ma­ti­scher Sicht primär auf das gestie­gene Zins­um­feld zurückzuführen.

Dar­über hinaus spielt der Mangel an neuem Wohn­raum, wie wir bereits in einem vor­he­rigen Markt­kom­mentar beschrieben haben, eine wesent­liche Rolle. Trotz der Pläne der Regie­rung, jähr­lich 400.000 Woh­nungen zu bauen, gab es 2022 ledig­lich einen leichten Anstieg auf 295.300 Wohnungen.

Die aktu­elle Situa­tion könnte dazu führen, dass die Mieten trotz fal­lender Kauf­preise weiter steigen, um neuen Inves­toren eine ange­mes­sene Ren­dite zu ermög­li­chen. Denn die stei­genden Finan­zie­rungs­kosten für Immo­bi­lien machen Inves­ti­tionen weniger attraktiv. Zur­zeit beträgt die durch­schnitt­liche Ren­dite für risi­ko­arme kurz­fris­tige Zins­an­lagen etwa 4,1 % (EURIBOR 1Y). Die durch­schnitt­liche Miet­ren­dite lag 2021 noch bei 3,89 %. Inves­ti­tionen in Immo­bi­lien sind jedoch ris­kanter als bei­spiels­weise Fest­gelder, daher sollte das Risiko mit einer deut­li­chen Prämie abhängig von der Lage belohnt werden. Miet­stei­ge­rungen allein können jedoch nicht für eine höhere Ren­dite sorgen, da in vielen Städten die Miet­preise durch Mie­ten­spiegel und Miet­preis­bremsen begrenzt sind. Daher erwarten wir für die nähere Zukunft eine Kom­bi­na­tion aus mode­raten Miet­stei­ge­rungen und fal­lenden Kauf­preisen, bis die erziel­baren Miet­ren­diten ein neues gleich­ge­wich­tiges Niveau zu den gestie­genen Zinsen erreicht haben. Trotz der aktu­ellen Preis­rück­gänge glauben wir nicht, dass dies der Beginn einer Immo­bi­li­en­krise ist. Die Nach­frage nach Wohn­im­mo­bi­lien ist wei­terhin hoch und es gibt starke regio­nale Unter­schiede mit gerin­geren Preis­rück­gängen in Groß­städten im Ver­gleich zu weniger begehrten Lagen.

Die aktu­ellen Preis­rück­gänge könnten jedoch eine Chance für poten­zi­elle Käufer sein, die bisher vom hohen Preis­ni­veau abge­schreckt wurden.

Der Chart der Woche zeigt die im Markt­kom­mentar ver­deut­lichten Effekte. Das Kaufpreis/Einkommensverhältnis sinkt, was heißt, dass die Immo­bi­li­en­preise fallen. Das stark fal­lende Kaufpreis/Jahresmietverhältnis zeigt, dass bei fal­lenden Kauf­preisen die Mieten steigen. Der starke Anstieg des Annuität/Einkommensverhältnis ist ein Indi­kator für höhere Zins­zah­lungen. Um diese Zins­zah­lungen zu kom­pen­sieren, müssen die Mieten weiter steigen und/oder die Kauf­preise weiter sinken.